乡村农旅痛点解决方案：地产逻辑与流量物业租售的挑战与机遇

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1、解决乡村农业旅游运营痛点

1、以地产逻辑建设乡村

开发商以房产租赁和销售为主要盈利点。改造效率高，收入有一定保障，但往往与原住民分离。在这个逻辑下，整村改造模式就是一个典型的例子。原住民退出，开发商长期租用住宅用地或购买农村商住用地，改造为商住物业，然后出租、出售、转售，并辅以其他配套商住物业。来自地块的房地产收入。例如，成都幸福公社和无锡田园东方本质上是建设度假别墅物业，不属于乡村振兴的范畴。

2、不可复制的流量

物业出租和销售收入往往需要很高的经营门槛，要么是高人流量、高消费，要么是区位优越、环境优良，而大多数农村地区无法满足。昆山季家墩打造“精品苏季村”取得了一定成效。但其位置处于长三角核心旅游区，旅游客流量巨大。依托优质旅游目的地苏州水乡，以“理想乡村”知名品牌为后盾。汇聚七家优质度假民宿，打造独具特色的乡村度假精品。所获得的流量和收入是其他项目难以复制的。

3、投资高、回收慢

优质项目即使有良好的回报，但前期投入巨大，后期也很难收回资金。只能靠持有来增值或者等待转售。以乡村精品民宿为代表，乡村基础设施和环境基础有限，高品质民宿需要大量投资，客房和餐厅规模有限。精品酒店本来就很难盈利，精品民宿面临着普通农家乐的竞争。即便是流量庞大、品牌优质、产品过硬的莫干山民宿，也面临着与大理、丽江民宿同样的“泡沫”危机；而更多新晋“网红民宿”靠的就是不求利润的“情怀”。以及地方政府的高额补贴。而且，在运营成本难以收回的前提下，转手也可能“有价无市”。

4. 补贴假期项目已死

许多农村项目依靠补贴来发展旅游业或创意农业。他们的经营不专业，发展成果有限，回报更有限，不可持续。大部分旅游流量不足、特色经济条件有限的农村地区，由于相关补贴，推出了很多业态和项目。但由于经营效率低下，他们往往入不敷出，补贴结束就是项目结束。此类项目前几年多见于家庭农场、创意农业园区、现代农业园区。近年来，随着乡村振兴补贴政策的兴起，乡村旅游产业快速发展。未来随着补贴的减少，恐怕一些“艺术村”、“民宿村”、“田园综合体”也将面临难以为继的状况。

5、雷雨频繁，难以应对

农村土地性质难以调整，农村社会关系复杂，农村发展政策波动较大。开发商、运营商、原住民​​的利益都可能遭遇不确定的阻力。无论是土地属性、资源产权、政企民关系、利益分配环节、政策稳定性等，农村都会比城镇遇到更多的不确定性，有时会导致项目开发不理想、建设中断、运营受限等。和财产权。纠纷、强制整改等。乡村旅游“副业”、原住民“集体涨租”、乡村旅游参与多方沟通协调等情况时有发生。

综上所述，旅游助力乡村振兴为何这么难做好？不赚钱就能做好吗？赚钱了就可以活得长久吗？归根结底，还是因为农村经营难！首先，作为多年来旅游发展的主流逻辑，“房地产逻辑”与“乡村振兴逻辑”是相互冲突的，同时在大部分农村地区“行不通”。没有“房地产逻辑”，我们就得拼运营，但农村的条件比城镇、景区更不利，无论是区位、交通、基础设施、政策法规、地方关系。由于农村经营经营难度大，在开发建设过程中可能会遇到很多困难而被叫停。投入运营后，他们可能会入不敷出。他们也可能发现取得一定成功后无法收回成本，或者可能遭遇产权、政策等方面的“风暴”。

2.全国乡村旅游体验式专项监测

1、省内游、自驾游、结伴游、家庭游、短线游是乡村旅游的主流方式。

监测数据显示，本次乡村旅游游客中有53.3%选择省内旅游而不出省，46.7%选择跨省旅游。考虑到疫情防控等原因，省内乡村旅游比跨省游更受欢迎。从出行方式来看，49.3%的游客选择自驾游，29.2%的游客选择乘坐公共交通，只有21.2%的游客选择跟团游；省内旅游游客中，自驾游比例高达65.6%。即使在跨省游的游客中，也只有30.8%选择跟团游。乡村旅游游客更喜欢自驾游，传统跟团游尚未普及。 50.5%的游客与朋友或亲人一起完成乡村游，41.4%的游客与父母、孩子和其他家庭成员一起出行，7.8%的游客选择独自出行。合伙游、家庭游是乡村游的首选。

从时长来看，国庆黄金周参加乡村旅游的游客平均旅游时长为4.1天。 51.1%的游客在3天内完成游览，只有15.6%的游客在1天内完成游览。停留时间持续了一天多。可以吸引乡村旅游住宿业的需求，但同时也可以看出乡村旅游的平均停留时间并不长。 61.7%的省内游客停留时间在2天内，68.8%的省际游客停留时间在4至7天之间。全省游客平均出行时间为3.2天，省外游客平均停留时间为5.1天。自驾游客平均出行时间为3.3天，跟团游客平均出行时间为4.7天。单独出游的游客平均停留时间为3.4天，与朋友或亲人一起出游的平均停留时间为4.0天，与父母、孩子和其他家庭成员一起出游的游客平均停留时间为4.3天。

乡村旅游主要模式

2.乡村旅游自然风光、民俗文化、建筑风光对游客吸引力强，突出地域特色、不涉及大规模拆建的差异化、多元化发展成效显着。

监测数据显示，自然风光、民俗文化、建筑风光是吸引游客参与乡村旅游的三大要素，游客选择的比例分别为51.8%、48.1%和45.0%。同时，餐饮美食也极具吸引力。游客选择率为19.3%。在国家乡村振兴战略背景下，文化和旅游部、国家发展改革委、原农业农村部等17个部门共同推动乡村旅游可持续发展，旅游业取得长足发展。此次监测的18项乡村旅游指标中，“差异化、多元化乡村旅游产品开发”评价最高，游客满意度评价得分为83.49分。在突出地域特色、没有大规模拆建、上千个村庄的一面和城市化复制品等方面获得了游客的高度认可。

游客对乡村旅游各项指标表现的满意度评价（满分100分）

3.乡村农业旅游发展的核心

1、让乡村保持乡村本色

所谓乡村，字面意思就是乡村本身的独特个性，有自己特色的文化基因。乡村是乡村特有的自然与人文要素和谐共存的外在表现形式，具有地域特色的系统。它是由多种元素营造出来的系统性的感性氛围。乡村是乡村旅游吸引力的基础，具有乡村气息的自然文化资源是乡村旅游的核心和必备的旅游景点。

目前乡村旅游的主体是城市居民。人们普遍认为，与农村相比，城市的经济发展水平较高，相应地，城市居民的物质消费水平也较高。他们到农村旅游的主要目的并不是为了享受较高水平的物质消费，而是为了体验乡村特有的自然风光、田园生活和乡村民俗，感受独特的乡村气息，从而满足自己的需要。放松身心、亲近自然、休闲健身、增长农业知识的需求。因此，乡村旅游的进一步可持续发展有赖于深入挖掘并有效展现乡村特色。只有维护乡村性，才能最大限度地促进乡村旅游的健康发展。

2.打造怀旧乡村

乡村芬芳的泥土、淳朴的村民、熟悉的乡音、诗意的田园风情、热烈的乡愁，都是乡愁发酵的最佳舞台。在物质文化不断丰富的今天，寻找乡愁已成为游客深层的旅游动机。乡愁所蕴含的物质和精神文化内涵是游客旅游动机的源泉和直接吸引，是驱动游客体验乡村服务剧场的内生动力。怀旧已经成为引领人们前进的力量。人们渴望通过乡村旅游寻找乡愁记忆、排解思乡之情。可以说，怀旧引发了旅行的动机。寻找乡愁、铭记乡愁，是游客的精神满足。

世界的深层需求。没有了“乡愁”的文化基础，乡村旅游就会失去精神支撑，成为无源无基的水，沦为一般意义上的旅游消费。因此，我们的乡村能否成为“记乡愁”的乡村，将成为衡量乡村旅游能否持续深入发展的第一个关键点。

乡村旅游产业作为实现乡村振兴战略的重要手段，不仅承载着都市人“返乡田野”的人文情怀，也肩负着农村人“富强起来、富裕起来”的梦想。和美丽”。为此，我们必须提高吸引力，增强竞争力。结合资源优势，挖掘乡村个性，保持乡村风光原汁原味，打造乡村怀旧形象，开发特色鲜明的旅游产品，加强配套设施建设，构建完整的乡村特色解读体系，全面提升乡村风貌。旅游服务和管理水平。用乡村旅游金钥匙打开乡村振兴之门。

四、如何创新发展乡村农业旅游

1. 激活

我国幅员辽阔，历史文化悠久。不同地区形成了丰富多样、各具特色的农业文化遗产。在乡村振兴的新时代，我们不能继续把这些祖辈留下的财产搁置起来，需要以动态的方式呈现。乡村民间工艺品、农业艺术品是最好的选择。

2. 经验

如今，大多数年轻人、儿童和大量城市人早已脱离乡村生活，对传统乡村农耕文化一无所知。但是我们的农耕文化和一些农耕活动对他们来说非常有吸引力。因此，我们需要深入挖掘农耕文化，将农耕活动与休闲旅游度假相结合，通过家乡的农耕体验和风土人情传承农耕文明。

3、技术

科学技术的进步也在推动农耕文化的不断发展，比如借助先进技术对农作物进行种植和管理。如：智能温室、现代农业园林、无土栽培技术等。当然，我们还可以利用高科技打造农业景观或体验式旅游项目，如：田园小火车、3D麦田漂流、VR麦田、机器人麦田观察。运营商、无人服务员智慧餐厅、高仿真农耕雕塑、食品加工流程、稻田声光艺术、温室农业、太空农业、立体农业、体感植物等新一代休闲农产品都可以让游客体验多元的农耕文化。

4.艺术性

我们传统的农耕文化艺术有着自然的渊源。比如我们古代的农耕器具、生活用品、祭祀活动、民歌、表演等，都是勤劳的中国人民在长期的劳动实践中不断总结、创造、创造的。通过转化而形成。随着人们更加注重旅游美学，农业成为艺术园林的重要来源之一。涌现出一大批七彩花田、稻田画、麦田怪圈、茶梯田、稻田迷宫等艺术农业景观。

5、文化创意文化

农业与文化创意深度融合，推动“走出去”。文化创意与农业元素的融合，可以将具有地域特色的农耕文化生动丰富地呈现给消费者，也可以提升农产品的情感化和多重消费价值。这是延伸农业产业链、增加农业附加值、塑造农业品牌形象的有效手段。

6. 游戏化

通过农耕文化主题公园寓教于乐。我国的农耕文化凝聚了中国人民几千年的生产生活智慧。丰富的农业技术和农具可以转化和创新利用，成为时下热门的旅游产品。

7. 节日

一场多元化参与的农业嘉年华。农业嘉年华是以农业生产活动为主题、嘉年华活动为形式的休闲农业活动。拓展都市现代农业的实现形式、发展方式、运营模式，是一种新的探索、新的实践。内容包括特色农产品展销、精品农业大赛、农业科技展示、创意农业体验、采摘体验、农田音乐节、小火车、碰碰车、班车、农业活动、乡村舞台及花车巡游、3D魔术等。失落之城、埃及探险、5D动感影院、美食、创意手工艺品、特色民居等农业体验和娱乐活动。

8.全息

全息农业将地理信息、网络通信、人工智能等高新技术与生态学、植物学、土壤学等传统农业科学有机结合起来。在尊重各种生物自然生长规律的同时，充分挖掘和利用众生之间的自然关系。机制，致力于强化人类、动植物自然进化的生命记忆信息，从而打造生物内循环生态链的农业发展模式。

五、乡村旅游如何开发和运营

1、前期规划：“算账、定模型、定门槛”

不是每个村子都能搞旅游。如果缺乏客观条件（特色、用地、产权、区位、交通潜力等），该放弃就放弃。

并不是每个村庄都能盈利。在城市出现“收缩城市”的今天，即使客观条件允许，投入产出也很可能难以为继。要注重乡村振兴投入产出的可持续性。在项目规划的早期阶段，就完成了效益计算和模型设计。

需要掌握开发模型和业务逻辑。经营效益能否覆盖投资成本？如果难以覆盖，是否有条件用“房地产逻辑”进行补偿？有没有可以“借”的政策补贴、优惠或者公共项目资金？业态的设计和比例、配套基础设施的部署、出租和销售物业的比例、收入的获取方式等都需要好好计算。

2、开发建设：坚持规划、建设、运营一体化思维，把运营放在第一位

不仅要指导运营规划、规划建设，还要做好全过程的一体化控制和管理。否则，要么建成的项目缺乏运营条件，要么完美的方案在规划时“打折”，在施工时“打折”。 “折扣之上的折扣”。

环境要高端，产品要接地气。一方面，要引导公共资金投资于基础设施、生态环境、道路、村屋改造、“微田园”建设等。另一方面，社会资本的投入必须具有可操作性。项目要从运营角度进行，拒绝“投资大、利润薄”的“门面工程”，欢迎“自重轻、占地小、人流量大”的项目。

3、乡村运营：各负其责，整体协调

做好农村经营，不需要专业人士。农村本地化经营必须需要本地化人才。

外人应该充分发挥自己的优势。经营者不应把重点放在与村民“抢餐饮生意”等“分蛋糕”上，而应把重点放在纵向横向合作、渠道拓展等“把蛋糕做大”上。在上班。

每个人都有自己的责任，但也需要整体协调。经营者要主动协调政府和居民的关系，也要主动引导政府和居民做好自己职责范围内的事情。